Ryczałt to dla wielu przedsiębiorców najprostsza i najtańsza forma opodatkowania. Przy kredycie hipotecznym ma jednak jedną wadę: nie wykazujesz kosztów, więc bank nie widzi w dokumentach „dochodu” w takiej formie, w jakiej widzi go u osoby na etacie albo na KPiR. Musi go sobie policzyć. I tu zaczynają się różnice.
Jak banki liczą dochód z ryczałtu
Każdy bank ma własną metodę. W uproszczeniu spotkasz trzy podejścia:
- Przychód minus podatek i ZUS. Najkorzystniejsza wersja – bank bierze średni przychód i odejmuje tylko to, co faktycznie płacisz.
- Przychód minus „koszty zakładane”. Bank przyjmuje, że Twoja działalność ma jakieś koszty, choć ich nie wykazujesz, i obniża dochód o umowny procent – zależny od branży.
- Dochód liczony od zapłaconego podatku. Bank „odwraca” stawkę ryczałtu i na tej podstawie szacuje dochód.
Przy tym samym przychodzie różnica w zdolności kredytowej między bankami potrafi sięgać kilkudziesięciu procent. Dlatego przy ryczałcie porównanie banków to nie formalność, tylko podstawa.
Ile historii działalności potrzebujesz
Większość banków oczekuje co najmniej 12 miesięcy prowadzenia działalności, część – pełnego roku podatkowego albo 24 miesięcy. Liczy się też ciągłość w tej samej branży: jeśli wcześniej pracowałeś na etacie w tym samym zawodzie, niektóre banki podejdą do krótszej historii łagodniej.
6 pułapek, przez które przedsiębiorcy dostają odmowę
- Świeża zmiana formy opodatkowania. Przejście na ryczałt na początku roku może sprawić, że bank zażąda dłuższej historii w nowej formie.
- Słabsze miesiące tuż przed wnioskiem. Bank liczy średnią – jeden słaby kwartał potrafi obniżyć ją bardziej, niż się spodziewasz.
- Zaległości w ZUS lub urzędzie skarbowym. Nawet drobna kwota blokuje wniosek. Zaświadczenia o niezaleganiu pobierz przed rozmową z bankiem.
- Jeden klient (B2B). Część banków traktuje to jak ukryty etat i analizuje umowę ze zleceniodawcą.
- Zmiany tuż przed kredytem. Nowe PKD, zawieszenie działalności czy zmiana stawki ryczałtu mogą „wyzerować” historię.
- Prywatne wydatki z konta firmowego. Bank czyta wyciągi. Chaos na koncie nie pomaga.
Jakie dokumenty przygotować
- zaświadczenie o wpisie do CEIDG,
- ewidencja przychodów i zeznania PIT-28 za ostatni rok lub dwa,
- zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS i US,
- wyciągi z konta firmowego za 6–12 miesięcy,
- przy jednym zleceniodawcy – umowa B2B i faktury.
Pełną listę dla każdej formy zatrudnienia znajdziesz w mojej liście dokumentów do kredytu.
Krótko: pytania i odpowiedzi
Czy na ryczałcie dostanę kredyt hipoteczny?
Tak, przy odpowiedniej historii działalności i dobrze dobranym banku. Kluczowe jest to, jak dany bank liczy dochód z ryczałtu – różnice w zdolności bywają bardzo duże.
Ile miesięcy działalności potrzebuję?
Zwykle co najmniej 12 miesięcy, w części banków pełny rok podatkowy lub 24 miesiące.